裁判要旨

    家庭共同所有的财产，部分家庭成员之间恶意串通，以买卖的名义将家庭共同所有的财产转移至一名家庭成员名下，依据法律有关规定，在没有经过另一方共有人的追认情况下，双方的买卖行为是无效的。

    案情

    王素霞与刘玉山1992年12月1日登记结婚。1993年11月王素霞、刘玉山、张兴兰（刘玉山之母）及刘乃同（刘玉山之父）协商，共同翻新刘乃同原位于河南省长葛市八七路东段南侧饮食服务公司院内两间半瓦房，在原址上建上下两层四间平房、建筑面积144.43平方米，卫生间一间、建筑面积4.49平方米，建厨房一间、建筑面积12.35平方米。房子建成后，王素霞、刘玉山、张兴兰及刘乃同等家庭成员共同居住、使用。后刘玉山以个人名义办理了房屋产权登记。2009年6月刘玉山在未与其妻王素霞协商的情况下，将该房屋以协议4万元价格卖于其母亲张兴兰，并办理了房屋产权过户登记。2009年12月30日，长葛市昊天房地产开发有限公司与张兴兰达成合作开发建房协议。后该公司拆除本案诉争房屋，并给付张兴兰房屋赔偿款389888元。王素霞获悉后，以刘玉山、张兴兰私自处分其夫妻共有房屋，侵害其合法权益为由向法院起诉。

    裁判

    河南省长葛市人民法院经审理认为，王素霞主张是在原房产拆除的东西作价3500元基础上由其娘家出资34000元翻建，刘玉山、张兴兰则主张是由张兴兰、刘乃同夫妇出资翻建，因双方均未提供有效的出资证明，本院不予采信。因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，诉争房产登记的所有权人是刘玉山，故本院可以确认该房屋原登记的所有权人是刘玉山。因该房屋的翻建和权属登记均发生在王素霞和刘玉山婚姻关系存续期间，且二人未约定该房产为夫妻一方所有，故本院确认本案诉争房屋为王素霞和刘玉山的夫妻共同财产。张兴兰辩称该房产原系其夫妇二人所有，其证据不足，又以4万元价格从被告刘玉山处购得，其主张与行为相互矛盾，对张兴兰的辩解，不予采信。刘玉山、张兴兰系母子关系，二人在明知本案诉争房屋系王素霞与刘玉山夫妻的共有财产，故意在王素霞不知情的情况下以明显低于市场价格的4万元交易了该161.27平方米房产，并办理了房屋产权过户登记，半年后张兴兰即以389888元的赔偿款转让了该房屋。刘玉山、张兴兰主观上具有恶意，损害了王素霞对夫妻共有财产平等的处理权，刘玉山、张兴兰之间的房屋买卖行为属于恶意串通损害第三人利益的情形，依法应认定为无效。据此，法院判决：宣告刘玉山与张兴兰买卖位于长葛市八七路东段南侧饮食服务公司房屋（现房产证号为长房权证长葛市字第00012639号）的合同无效。

    张兴兰不服原审判决，以拆旧建新的房产系其与刘乃同夫妻共同所有的财产，刘玉山擅自将本属于父母的房产登记在他本人名下，及王素霞对该房屋无任何权利的理由，提起上诉。河南省许昌市中级人民法院经审理认为，本案诉争的房屋是在拆除张兴兰和刘乃同共同所有的瓦房的基础上进行翻新修建，建成后双方及其他家庭成员均在该房屋共同生活。张兴兰与王素霞均无证据证明诉争房产系单方出资所建。从该房产的翻新建设及房屋使用情况看，该房产应属家庭共有财产，故原审确认本案诉争房产为王素霞与刘玉山夫妻共同所有的财产不妥，依法应予纠正。本案中，刘玉山将家庭共同所有的财产私自转让给张兴兰，侵犯了家庭其他共有人的合法权利，原审判决刘玉山与张兴兰的买卖合同无效并无不妥，张兴兰的上诉理由不成立，本院不予支持。法院依法判决驳回上诉，维持原判。

    评析

    本案处理的重点在于双方诉争的合同效力认定及共有房产是归夫妻共同所有，或者是归家庭共同所有的理解。

    1.部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案主要涉及的是一种对于共同共有财产的单方擅自处置的效力问题。根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”出卖共同共有的财产，必须取得共有人的同意及出示书面授权委托书。否则应当属于单方物权处分。《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”而《城市私有房屋管理条例》第10条也规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。”因此，部分家庭成员单方擅自处分共有财产的行为损害了另一方的财产权益，该种行为当然的属于无权处分，合同效力待定，只有经过另一方共有人的追认才能使合同转变为有效。本案由于另一方当事人王素霞不追认合同的效力，该种买卖合同是当然无效的。

    2.夫妻共同财产和家庭共同所有财产的区分应做到具体问题具体分析。夫妻共同财产和家庭共有财产同属于家庭财产，在现实生活中，因家庭之中另有家庭或说一个家庭包容着另一个家庭，而不可避免地会发生夫妻与其他家庭成员之间的财产纠纷。在处理这些纠纷时，对财产的分割问题上，如何区分夫妻共同财产和家庭共同财产就成了问题的关键。具体来说，一个家庭是否存在家庭共有财产，取决于三个条件：一是家庭成员之间是否有共同生活的关系；二是，家庭成员有无共同的生产经营活动；三是家庭不是仅仅由一对夫妻和未成年子女组成。另外，夫妻共同财产和家庭共有财产可以进行约定，只不过，两者的约定形式有所不同。家庭共有财产的约定可以是书面的，也可以是口头的，还可以由默示的行为表现出来，如在我国农村，许多家庭中父母、子女、媳妇、女婿共同参加生产劳动，同吃同住，劳动所得和生活支出由家庭统一支配，这样的一种生活习惯可以看成是家庭共有财产制的默示，而婚姻法中明确规定，夫妻对共同财产的约定必须采用书面形式。司法实践中，需要在具体的案件当中做出对争议财产性质的界定，具体问题具体分析，具体案例具体对待，只有将这部分财产的性质界定清楚，才能公平地分割财产。具体到本案中，一、二审法院对双方诉争的房产是归王素霞、刘玉山夫妻共同所有，或者是归王素霞、刘玉山、张兴兰及刘乃同家庭共同所有的审理思路出现了分歧，其主要原因是对拆旧翻新的房产的所有权的的不同的理解。一审法院认为诉争房产在房产管理部门登记的所有权人是刘玉山，根据物权法“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明”的规定，机械地认定诉争的房产是归王素霞、刘玉山夫妻共同所有，忽视了诉争房产是在拆除其家庭瓦房的基础上进行的翻新建设，故一审法院作出了确认该房屋原登记的所有权人是刘玉山的认定。二审法院充分考虑了诉争的房产是在拆除家庭旧房后进行的翻新建设，及房屋建成后家庭成员共同居住、使用的事实，在王素霞无证据证实诉争房产是其与刘玉山夫妻共同所有的情况下，纠正了一审法院对诉争房产系王素霞与刘玉山夫妻共同所有的错误认定，依法认定诉争房产为王素霞、刘玉山、张兴兰及刘乃同家庭共同所有。因一审法院对本案的实体已作处理，即“宣告刘玉山与张兴兰的买卖诉争房屋的合同无效”的结果正确，遂依法维持了一审法院的判决。